Pronalazak stana u Njemačkoj posljednjih godina postao je jedan od najvećih izazova za radnike, porodice i sve one koji dolaze iz Bosne i Hercegovine, Srbije, Hrvatske, Crne Gore, Sjeverne Makedonije i drugih zemalja Balkana. Iako Njemačka i dalje važi za jednu od najpoželjnijih zemalja za život i rad, tržište nekretnina pokazuje da do stana najlakše dolaze oni koji su dobro pripremljeni, imaju uredne dokumente, stabilna primanja i spremnu kompletnu prijavu za najam.

Najveći problem nije samo cijena kirije, nego i velika konkurencija. U većim gradovima na jedan oglas često se javi veliki broj zainteresovanih osoba, zbog čega stanodavci najčešće biraju kandidate koji im odmah dostave sve potrebne papire. To znači da osoba koja traži stan treba unaprijed pripremiti kopiju pasoša ili lične karte, boravišnu dozvolu ako je potrebna, ugovor o radu, posljednje platne liste, potvrdu poslodavca, Schufa izvještaj ako ga ima, te popunjen obrazac sa osnovnim podacima o sebi i članovima domaćinstva.

Za mnoge ljude sa Balkana prvi stan u Njemačkoj najčešće dolazi preko poznanika, rodbine, kolega s posla ili poslodavca. Upravo se to pokazalo kao jedan od najčešćih načina dolaska do smještaja, posebno za one koji tek dolaze i još nemaju njemačku kreditnu historiju. Poslodavci u nekim slučajevima pomažu pri pronalasku privremenog smještaja, a pojedini radnici prvo borave u sobama, zajedničkim stanovima ili radničkim smještajima, dok ne pronađu bolju i stabilniju opciju za porodicu.

Najskuplji stanovi u Njemačkoj nalaze se u velikim ekonomskim centrima, prije svega u Münchenu, Stuttgartu, Frankfurtu na Majni, Berlinu, Hamburgu, Kölnu i Düsseldorfu. München je i dalje najskuplji grad kada je riječ o najmu stana. Prema aktuelnim tržišnim podacima, cijena najma postojećih stanova u Münchenu iznosi oko 20 eura po kvadratnom metru, dok se za novogradnju traži i oko 27 eura po kvadratnom metru. To znači da stan od 70 kvadrata u Münchenu može koštati oko 1.400 eura hladne kirije, a u novogradnji i znatno više.

Skupo je i u Stuttgartu, gdje se cijene postojećih stanova kreću oko 15 eura po kvadratnom metru, dok Frankfurt na Majni također spada među najskuplje gradove sa cijenama oko 15 eura po kvadratu. Berlin, Hamburg, Köln i Düsseldorf više nisu povoljni gradovi za najam, jer su cijene u ovim metropolama značajno porasle u odnosu na ranije godine. Ipak, i dalje postoje razlike od kvarta do kvarta, pa se povoljniji stanovi najčešće nalaze na periferiji ili u manjim mjestima udaljenim od centra.

Najjeftiniji stanovi uglavnom se mogu pronaći u istočnom dijelu Njemačke, u manjim gradovima i sredinama koje nisu direktno vezane za najveće industrijske centre. Leipzig je među velikim gradovima i dalje povoljniji od Münchena, Stuttgarta, Frankfurta ili Berlina. U manjim gradovima u Saksoniji, Saskoj-Anhalt, Tiringiji, Meklenburg-Zapadnoj Pomeraniji i dijelovima Brandenburga kirije su često znatno niže nego na jugu i zapadu Njemačke. Povoljnije cijene moguće je pronaći i u manjim mjestima u Sjevernoj Rajni-Vestfaliji, posebno izvan velikih centara poput Düsseldorfa, Kölna ili Dortmunda.

Prosječna kirija za radnike i porodice sa Balkana zavisi od grada, veličine stana i broja članova domaćinstva. Samac koji iznajmljuje sobu ili manji stan u manjem gradu može proći sa nekoliko stotina eura mjesečno, dok je u velikim gradovima i za manji stan često potrebno izdvojiti od 800 do 1.200 eura, bez svih dodatnih troškova. Porodice najčešće traže stanove od 60 do 80 kvadrata, a za takav stan u većim gradovima mjesečna hladna kirija često prelazi 1.000 eura. Kada se dodaju režije, grijanje, struja, internet i osiguranje, stvarni mjesečni trošak stanovanja može biti znatno veći.

Važno je razlikovati hladnu i toplu kiriju. Hladna kirija označava osnovni najam stana bez dodatnih troškova, dok topla kirija uključuje dio režija i troškova zgrade. Struja i internet često se plaćaju posebno. Zbog toga mnogi novi doseljenici naprave grešku kada gledaju samo osnovnu cijenu stana, a ne ukupan mjesečni trošak. U praksi je mnogo važnije provjeriti koliko iznosi ukupna mjesečna obaveza, koliko se plaća depozit i da li je stan moguće prijaviti za adresu.

Depozit u Njemačkoj najčešće iznosi do tri hladne kirije. To znači da osoba koja ulazi u stan mora unaprijed računati na ozbiljan početni trošak. Ako je hladna kirija 900 eura, depozit može iznositi do 2.700 eura. Uz prvu kiriju, troškove selidbe i eventualno opremanje stana, početni iznos za useljenje može biti veliki teret za radnike koji tek dolaze u Njemačku.

Najlakše do stana dolaze oni koji se prijavljuju brzo, kulturno i profesionalno. U Njemačkoj nije dovoljno samo poslati poruku “zainteresovan sam”. Mnogo bolje prolaze kandidati koji napišu kratku i jasnu poruku na njemačkom jeziku, predstave se, navedu gdje rade, kolika su im primanja, koliko osoba bi živjelo u stanu i od kada im je stan potreban. Stanodavci vole sigurnost, urednost i tačnost, pa kandidati koji odmah pošalju kompletnu dokumentaciju imaju mnogo veće šanse.

Za ljude sa Balkana dodatna prednost može biti preporuka poslodavca ili prethodnog stanodavca. Ako osoba tek dolazi u Njemačku i nema Schufa izvještaj, može pomoći ugovor o radu, potvrda poslodavca, bankovna potvrda iz zemlje iz koje dolazi ili garant koji već živi u Njemačkoj. U nekim slučajevima porodica, prijatelj ili rođak može pomoći kao garant, ali to zavisi od stanodavca i dogovora.

Najčešći primjer iz prakse je da radnik prvo dođe sam, smjesti se kod rodbine, prijatelja, u radnički smještaj ili u sobu, zatim pronađe posao, dobije prve platne liste i tek nakon nekoliko mjeseci počne ozbiljnije tražiti stan za sebe ili porodicu. Drugi čest primjer je da poslodavac privremeno obezbijedi smještaj, posebno u građevini, transportu, ugostiteljstvu, njezi i proizvodnji. Treći primjer su stanovi koji se pronađu preko naših ljudi u Facebook grupama, Viber grupama i lokalnim zajednicama, ali kod takvih oglasa treba biti posebno oprezan zbog mogućih prevara.

Prevara na tržištu najma u Njemačkoj ima mnogo. Posebno treba izbjegavati oglase u kojima osoba tvrdi da je u inostranstvu, da ne može pokazati stan, ali traži uplatu depozita unaprijed. Novac ne treba slati prije razgledanja stana i potpisivanja ugovora. Također treba provjeriti da li je prijava adrese moguća, jer stan bez mogućnosti prijave može stvoriti ozbiljne probleme za rad, boravak, bankovni račun, osiguranje i svakodnevni život.

Najbolja strategija za pronalazak stana u Njemačkoj je kombinacija više kanala. Potrebno je pratiti velike portale za nekretnine, lokalne oglase, grupe naših ljudi, pitati kolege s posla, razgovarati sa poslodavcem i biti spreman brzo reagovati. U velikim gradovima često presudi brzina, ali i kvalitet prijave. U manjim mjestima konkurencija je slabija, cijene su niže, a šanse za pronalazak stana veće, posebno ako osoba ima automobil i može putovati do posla.

Za porodice koje dolaze iz Bosne i Hercegovine i regiona posebno je važno da ne gledaju samo grad u kojem rade, nego i okolna mjesta. Stan u centru Münchena, Stuttgarta ili Frankfurta za mnoge je preskup, ali mjesto udaljeno 20, 30 ili 40 kilometara može biti mnogo povoljnije. Iako to znači duže putovanje do posla, razlika u kiriji na mjesečnom nivou može biti velika.

Njemačko tržište stanova traži strpljenje, pripremu i realna očekivanja. Najskuplji dio Njemačke ostaje jug, posebno Bavarska i Baden-Württemberg, dok su povoljnije opcije češće u istočnim pokrajinama i manjim gradovima. Za ljude sa Balkana najvažnije je da ne čekaju zadnji trenutak, da dokumente pripreme unaprijed, da paze na prevare i da ne odbacuju manje gradove, jer se upravo tamo često najlakše dolazi do prvog sigurnog stana.