Za mnoge stanare u Njemačkoj godišnji obračun režijskih troškova (Nebenkostenabrechnung) često donosi neugodno iznenađenje. Nakon isteka obračunskog perioda stiže detaljan pregled izdataka, a nerijetko i visoka doplata koju je potrebno brzo podmiriti.
U vremenu rasta cijena energenata i komunalnih usluga, iznosi režija u brojnim slučajevima značajno su povećani. Ipak, važno je znati da stanari nisu obavezni platiti sve stavke koje stanodavac navede. Detaljnim pregledom obračuna moguće je izbjeći troškove koji nisu u skladu sa zakonom.
U Njemačkoj su režijski troškovi jasno definirani Uredbom o troškovima poslovanja (Betriebskostenverordnung – BetrKV). Osnovno pravilo je jednostavno: stanari plaćaju samo troškove koji nastaju redovitim korištenjem nekretnine, dok sve ostalo snosi vlasnik.
Postoje brojni troškovi koji ne smiju biti prebačeni na stanare. Tu prije svega spadaju radovi na održavanju i obnovi zgrade, poput zamjene krova, renoviranja fasade, promjene prozora ili većih zahvata na sistemima grijanja. Takvi izdaci smatraju se investicijom vlasnika.
Također, stanari ne snose troškove upravljanja nekretninom. Usluge upravitelja, administracije ili zaštite ostaju obaveza stanodavca. Isto vrijedi i za određene vrste osiguranja, poput pravne zaštite ili osiguranja od gubitka najamnine. S druge strane, osiguranje same zgrade može biti uključeno u režije.
Jednokratni troškovi, poput čišćenja fasade ili izvanrednih intervencija protiv štetočina, također se ne smiju naplatiti stanarima. Isto važi za ulaganja poput uređenja novog vrta ili kupovine opreme. Međutim, redovno održavanje vrta jeste dozvoljeno uključiti u obračun.
Ni nabavka detektora dima ili vatrogasnih aparata ne može se prebaciti na stanare, ali njihovo redovno održavanje može, ukoliko je to predviđeno ugovorom.
S druge strane, brojni troškovi mogu biti zakonito obračunati. Među njima su porez na nekretnine, voda i odvodnja, grijanje, topla voda, odvoz otpada, održavanje zajedničkih prostora, rasvjeta, dimnjačarske usluge i troškovi domara. U tu kategoriju spadaju i troškovi dizala, čak i ako ga pojedini stanari rijetko koriste.
Dodatno, u režije mogu biti uključeni i troškovi zajedničkih sistema poput antena, praonica rublja ili drugih zajedničkih sadržaja. U pojedinim slučajevima naplaćuju se i troškovi održavanja sigurnosnih i ventilacijskih sistema, pa čak i bazena ili saune ako postoje u zgradi.
Nakon što prime obračun, stanari bi trebali pažljivo provjeriti sve stavke. Rok za prigovor na formalne greške iznosi mjesec dana. Ako obračun sadrži ozbiljne propuste, poput pogrešnog razdoblja ili nedostatka ključnih informacija, njegova naplata može biti odgođena.
U slučaju sadržajnih grešaka, poput pogrešno obračunate kvadrature ili nedozvoljenih stavki, potrebno je uložiti pisani prigovor. Stanar u tom slučaju obično mora prvo platiti traženi iznos, ali ima pravo na povrat novca ako se utvrdi nepravilnost. Rok za osporavanje je 12 mjeseci od primitka obračuna.
Važno je i da stanodavac mora dostaviti obračun najkasnije godinu dana nakon završetka obračunskog perioda. Ako taj rok bude probijen, stanari uglavnom nisu dužni platiti dodatne troškove, osim u posebnim situacijama.
Iako režije u Njemačkoj posljednjih godina rastu, stanari ipak imaju jasna zakonska prava. Informisanost i pažljiva kontrola obračuna mogu spriječiti nepotrebne izdatke i značajno smanjiti troškove stanovanja.