Kod postojećeg ugovora o najmu stanodavac ne može proizvoljno odrediti novu cijenu. Povećanje do lokalno uobičajene stanarine, takozvane ortsübliche Vergleichsmiete, u pravilu ne smije prelaziti 20 posto u razdoblju od tri godine. U gradovima i općinama s posebno opterećenim tržištem stanova granica je 15 posto u tri godine. Čak i kada postotak nije prekoračen, stanarina ne smije biti viša od iznosa koji proizlazi iz lokalnog Mietspiegela za usporediv stan.
Primjer: Ako je osnovna mjesečna stanarina 800 eura, opća granica iznosi 960 eura u tri godine. U području gdje vrijedi granica od 15 posto najviše bi iznosila 920 eura. Međutim, ako Mietspiegel pokazuje da je dopuštena usporedna stanarina samo 880 eura, stanodavac ne može zahtijevati 920 ili 960 eura.
Kada stanodavac smije poslati povećanje?
Za redovno povećanje prema Mietspiegelu zahtjev se može poslati najranije godinu dana nakon posljednjeg povećanja. Do trenutka kada nova stanarina počne vrijediti, dotadašnja stanarina mora biti nepromijenjena najmanje 15 mjeseci.
Zahtjev mora biti dostavljen u tekstualnom obliku i obrazložen. Stanodavac se može pozvati na Mietspiegel, bazu podataka o stanarinama, stručno vještačenje ili najmanje tri usporediva stana. Samo obrazloženje da su „sve cijene porasle“ nije dovoljno.
Stanar ima vremena do kraja drugog kalendarskog mjeseca nakon primitka zahtjeva da provjeri povećanje i odluči hoće li dati suglasnost. Povećana stanarina plaća se od početka trećeg kalendarskog mjeseca. Ako stanar ne pristane, stanodavac mora tražiti suglasnost pred sudom i tužbu podnijeti u zakonskom roku.
Kada se povećanje može odbiti?
Stanar može odbiti dati suglasnost kada povećanje nije pravilno obrazloženo, kada je zatraženo prerano, kada prelazi granicu od 20 odnosno 15 posto, kada prelazi lokalnu usporednu stanarinu ili kada su pogrešno navedeni kvadratura, lokacija, opremljenost, stanje ili druge karakteristike stana.
Povećanje se može osporiti i kada stanodavac nije naveo valjan Mietspiegel ili druge zakonski priznate usporedne podatke. U takvom slučaju stanar ne bi trebao potpisivati suglasnost dok zahtjev ne pregleda udruga stanara, Verbraucherzentrale ili odvjetnik za Mietrecht.
Važno je da stanar ne prestane samovoljno plaćati cijelu stanarinu. Dok se osporava povećanje, u pravilu se nastavlja plaćati dosadašnja, nesporna stanarina. Ako je zahtjev zakonit, jednostavno odbijanje može završiti sudskim postupkom i dodatnim troškovima.
Povećanje nakon modernizacije
Ako je provedena stvarna modernizacija, stanodavac može na godišnju stanarinu prenijeti osam posto troškova koji se odnose na konkretan stan. Troškovi običnog održavanja i popravaka ne smiju se prikazivati kao modernizacija, a državne subvencije i drugi dobiveni poticaji moraju biti odbijeni.
Povećanje zbog modernizacije u razdoblju od šest godina najčešće ne smije biti veće od tri eura po kvadratnom metru mjesečno. Ako je dotadašnja stanarina bila niža od sedam eura po kvadratnom metru, granica je dva eura. Za određene promjene sustava grijanja vrijedi posebna granica od 0,50 eura po kvadratnom metru u šest godina.
Povećanje se može odbiti ili smanjiti ako su uključeni troškovi popravaka, ako obračun nije jasan, ako troškovi nisu pravilno raspoređeni među stanovima ili ako bi povećanje za stanara predstavljalo neopravdanu financijsku teškoću. Prigovor zbog teškoće najčešće se mora poslati u tekstualnom obliku do kraja mjeseca koji slijedi nakon primitka najave modernizacije.
Indeksna i stepenasta stanarina
Ako ugovor sadrži Indexmiete, povećanje se određuje prema njemačkom indeksu potrošačkih cijena. Stanarina između dva povećanja mora ostati nepromijenjena najmanje godinu dana, a stanodavac mora navesti promjenu indeksa i točan novi iznos. U ovom slučaju granica od 15 ili 20 posto uglavnom se ne primjenjuje.
Kod Staffelmiete povećanja su unaprijed zapisana u ugovoru u konkretnim novčanim iznosima. Svaka razina mora trajati najmanje godinu dana. Povećanje se može osporiti ako nije jasno i pisano ugovoreno ili ako nije prošlo najmanje godinu dana.
Mietpreisbremse kod novog ugovora
Kod sklapanja novog ugovora u području u kojem vrijedi Mietpreisbremse početna stanarina uglavnom ne smije biti viša od deset posto iznad lokalne usporedne stanarine. Ovo pravilo produženo je do 31. prosinca 2029. godine, ali postoje iznimke za određene novogradnje, temeljito modernizirane stanove i ranije zakonito ugovorene više stanarine.
Stanar koji dobije zahtjev za povećanje treba provjeriti vrstu ugovora, datum posljednjeg povećanja, lokalni Mietspiegel i nalazi li se grad na popisu područja s ograničenjem od 15 posto.